Was kann ich mir
leisten?

Banken erwarten in der Regel mindestens 10–20% des Kaufpreises als Eigenkapital — idealerweise sollte die gesamten Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, ggf. Makler) aus Eigenkapital gedeckt sein. Bei weniger als 10% Eigenkapital werden die Zinsen deutlich teurer oder ein Kredit wird abgelehnt.

Der Beleihungsauslauf gibt an, wie viel Prozent des Verkehrswerts der Immobilie Sie beleihen. Bis 60% erhalten Sie die günstigsten Konditionen. Ab 80% steigen die Zinsen spürbar. Über 90% ist eine Finanzierung für viele Banken ohne Zusatzsicherheiten nicht möglich.

Nach der Zinsbindungsfrist (z. B. 15 Jahre) müssen Sie die Restschuld zu dann gültigen Marktzinsen prolongieren oder umschulden. Sinken die Zinsen, profitieren Sie. Steigen sie, wird die Rate teurer. Planen Sie daher eine ausreichende Tilgung ein.

In Phasen hoher Zinsen (wie 2023–2025) bietet eine längere Bindung (15–20 Jahre) Planungssicherheit. In Niedrigzinsphasen ist kürzere Bindung oft günstiger. Faustregel: Je höher das aktuelle Zinsniveau, desto länger binden.

Zu den Kaufnebenkosten zählen: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5% je Bundesland), Notar und Grundbuch (ca. 1,5–2%), Maklercourtage (0–3,57%). Zusammen sind das typischerweise 8–15% des Kaufpreises, die aus dem Eigenkapital getragen werden sollten.

Ein Annuitätendarlehen (Standardmodell) hat eine konstante monatliche Rate — bestehend aus Zinsen und zunehmend Tilgung. Ein endfälliges Darlehen zahlt nur Zinsen und tilgt die gesamte Schuld am Ende auf einmal (z. B. mit einer Lebensversicherung). Für Privatpersonen ist die Annuität fast immer die bessere Wahl.