Fragen, die uns Eigentümer
jeden Tag stellen.

Rechne mit drei bis sechs Monaten vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe. Der größte Zeitfresser ist fast immer ein zu hoher Startpreis.

Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen — bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Versammlungsprotokolle, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen. Käuferbanken verlangen das Paket vollständig; fehlende Unterlagen verzögern die Finanzierung und damit den ganzen Verkauf.

Wer Zeit, Marktdaten und Verhandlungsroutine mitbringt, kann privat verkaufen. Ein guter Makler rechnet sich dort, wo er nachweislich mehr herausholt: beim richtigen Einstiegspreis, bei der Prüfung der Kaufinteressenten und in der Preisverhandlung. Ehrlicher Maßstab: Lass dir die Bewertung begründen — wer nur die höchste Zahl verspricht, will den Auftrag, nicht deinen Erfolg.

Den belastbaren Wert bestimmen Lage, Zustand, Wohnfläche und die tatsächlich erzielten Preise vergleichbarer Objekte — nicht die Wunschpreise aus Inseraten. Online-Rechner liefern eine erste Orientierung, kennen aber weder Mikrolage noch Zustand. Für eine Verkaufsentscheidung braucht es eine Bewertung vor Ort mit echten Vergleichsabschlüssen.

Nicht pauschal. Kleine Maßnahmen — ausbessern, entrümpeln, Garten pflegen — lohnen fast immer, weil sie den ersten Eindruck prägen. Große Sanierungen rechnen sich vor dem Verkauf selten: Käufer kalkulieren sie ohnehin ein und haben eigene Vorstellungen. Investiere in Ordnung, nicht in Geschmack.

Ja, das ist ganz normal. Dein Kredit wird aus dem Kaufpreis abgelöst, der Notar stimmt das mit deiner Bank ab. Achte auf eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung.

Beim Bieterverfahren gibt es keinen festen Angebotspreis: Interessenten geben innerhalb einer Frist Gebote ab, der Verkäufer entscheidet frei, ob und an wen er verkauft. Das Verfahren eignet sich für stark nachgefragte oder schwer zu bepreisende Objekte. Wichtig: Es ist keine Auktion — es besteht kein Zwang, das höchste oder überhaupt ein Gebot anzunehmen.

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zahlt der private Käufer seit Dezember 2020 nie mehr als der Verkäufer, üblich ist die hälftige Teilung. Fällig wird die Provision erst mit dem notariellen Kaufvertrag.

Als Faustregel empfehlen Banken, mindestens die Kaufnebenkosten (je nach Bundesland etwa 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises) plus 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln zu bestreiten. Finanzierungen mit weniger Eigenkapital sind möglich, kosten aber spürbar höhere Zinsen. Entscheidend ist die Gesamtrate im Verhältnis zum Haushaltseinkommen.

Die Finanzierungsbestätigung ist eine Erklärung deiner Bank, dass sie den Kauf in der genannten Höhe finanzieren würde. Sie ist noch kein Kreditvertrag, zeigt dem Verkäufer aber, dass dein Angebot belastbar ist — bei gefragten Objekten entscheidet das oft über den Zuschlag. Seriöse Makler fragen danach, bevor es zum Notar geht: zum Schutz beider Seiten.

Eine einfache Reservierung ist rechtlich kaum bindend — verbindlich wird ein Immobilienkauf in Deutschland erst mit der notariellen Beurkundung. Reservierungsvereinbarungen mit hohen Gebühren sind nur unter engen Voraussetzungen wirksam. Der Wert einer Reservierung liegt in der Fairness des Maklers: Das Objekt wird währenddessen nicht parallel weitervermarktet.

Auf das, was teuer wird: Dach, Fassade, Fenster, Heizung (Baujahr!), Feuchtigkeit in Keller und Bädern, Elektrik. Frag nach Energieausweis, Protokollen der Eigentümerversammlung (bei Wohnungen) und Modernisierungshistorie. Zweite Besichtigung zu anderer Tageszeit lohnt fast immer — Licht, Lärm und Verkehr zeigen sich unterschiedlich.

Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete aus Mietspiegel und echten Vergleichsangeboten — nach oben begrenzen je nach Gemeinde Mietpreisbremse (bei Wiedervermietung) und Kappungsgrenze (in laufenden Verhältnissen). Zu hoch angesetzt bedeutet Leerstand, zu niedrig verschenkt dauerhaft Geld, denn Erhöhungen sind eng gedeckelt. Die erzielbare Miete sollte deshalb sauber hergeleitet sein.

Zulässig ist, was für das Mietverhältnis relevant ist: Identität, Anzahl der einziehenden Personen, Beruf und Arbeitgeber, Einkommen, laufende Insolvenz- oder Räumungsverfahren. Unzulässig sind Fragen etwa nach Schwangerschaft, Religion, Parteizugehörigkeit oder Vorstrafen ohne Mietbezug. Eine strukturierte digitale Selbstauskunft schützt beide Seiten — und macht Bewerber fair vergleichbar.

Höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Monatsraten ab Mietbeginn. Der Vermieter muss die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen insolvenzsicher anlegen, üblicherweise auf einem Kautionskonto. Nach Mietende ist sie samt Zinsen zurückzuzahlen; eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist (je nach Fall einige Monate) ist zulässig.

Rechnen statt raten: Der Vermietung stehen Mietrendite, Wertsteigerungschance und Steuervorteile gegenüber — dem Verkauf der sofort verfügbare Erlös ohne Vermieterpflichten und Klumpenrisiko. Relevant sind auch Spekulationsfrist (steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren bzw. bei Selbstnutzung), anstehende Sanierungen und deine Lebensplanung. Eine ehrliche Gegenüberstellung beider Wege gehört für uns zur Beratung.

Das Übergabeprotokoll dokumentiert Zustand, Mängel, Zählerstände und Schlüsselanzahl zum Stichtag — unterschrieben von beiden Seiten. Bei Auszug oder Streit ist es oft das einzige belastbare Beweismittel, etwa für die Kautionsabrechnung. Ohne Protokoll steht Aussage gegen Aussage. Fotos mit Datum ergänzen es sinnvoll.

Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich im GNotKG geregelt und bei jedem Notar gleich. Als Faustregel gelten 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises; mit Grundschuldbestellung für die Finanzierung kommt etwas hinzu. Die Kosten trägt üblicherweise der Käufer. Verhandeln lässt sich hier nichts — einplanen sollte man es trotzdem von Anfang an.

Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest; die Sätze liegen zwischen 3,5 Prozent (z. B. Bayern) und 6,5 Prozent (z. B. Schleswig-Holstein, NRW, Brandenburg). Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis. Bewegliches Inventar wie eine übernommene Einbauküche kann im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden und mindert die Steuer — im realistischen Rahmen.

Wenn zwischen Kauf und Verkauf (jeweils Notartermin) weniger als zehn Jahre liegen und die Immobilie nicht selbst bewohnt wurde. Steuerfrei bleibt der Verkauf bei Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren — angebrochene Kalenderjahre genügen. Versteuert wird der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz. Sonderfälle gehören zum Steuerberater.

Der Verbrauchsausweis (auf Basis der Verbrauchsdaten) ist ab rund 100 Euro zu haben, der aufwendigere Bedarfsausweis (technische Analyse des Gebäudes) kostet meist 400 bis 600 Euro. Welcher zulässig ist, hängt von Baujahr und Wohneinheiten ab. Pflicht ist der Ausweis bei Verkauf und Neuvermietung — die Kennwerte gehören schon ins Inserat.

Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notar und Grundbuch (ca. 1,5–2 %) und gegebenenfalls die hälftige Maklerprovision summieren sich auf etwa 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Diese Kosten finanzieren Banken ungern mit — sie sollten möglichst aus Eigenkapital kommen. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das schnell 40.000 Euro zusätzlich.

Der Notar verliest den gesamten Kaufvertrag, erläutert die rechtlichen Folgen und beantwortet Fragen — erst dann wird unterschrieben. Vorab erhalten beide Seiten den Entwurf (bei Verbraucherbeteiligung mindestens zwei Wochen vorher). Nach der Beurkundung veranlasst der Notar Auflassungsvormerkung, Behördenanfragen und die Fälligkeitsmitteilung; gezahlt wird erst, wenn der Kauf abgesichert ist.

Nicht beim Notartermin: Der Notar teilt die Fälligkeit erst mit, wenn die Sicherungsvoraussetzungen erfüllt sind — vor allem die Auflassungsvormerkung im Grundbuch und die Löschungsunterlagen für Altlasten des Verkäufers. Das dauert typischerweise vier bis sechs Wochen nach Beurkundung. Übergeben wird die Immobilie üblicherweise nach Zahlungseingang.

Die Auflassungsvormerkung ist eine Art Reservierung im Grundbuch zugunsten des Käufers: Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie ein zweites Mal verkauft oder neu belastet, bevor der Käufer als Eigentümer eingetragen ist. Erst mit dieser Sicherung wird der Kaufpreis fällig — einer der wichtigsten Schutzmechanismen im deutschen Immobilienrecht.

Ja — spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis unaufgefordert vorgelegt werden, und die wesentlichen Kennwerte gehören bereits in die Immobilienanzeige. Verstöße können als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld geahndet werden. Bei der Übergabe erhält der Käufer bzw. neue Mieter den Ausweis im Original oder in Kopie.

Gebrauchte Immobilien werden üblicherweise unter Ausschluss der Sachmängelhaftung verkauft — „gekauft wie gesehen". Der Ausschluss schützt den Verkäufer aber nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln: Wer bekannte Probleme wie Feuchtigkeit oder Hausschwamm verheimlicht, haftet trotzdem. Deshalb gilt für Verkäufer: bekannte Mängel offen dokumentieren — das schützt vor teuren Streitigkeiten.

Abweichungen können teuer werden: Im Mietrecht berechtigt eine mehr als 10 Prozent kleinere Fläche zur Mietminderung, beim Verkauf drohen Kaufpreisanpassung oder Schadensersatz — und Banken finanzieren ohnehin nur belegte Wohnfläche. Deshalb sollte die Fläche nach Wohnflächenverordnung berechnet sein, nicht geschätzt. Wir fertigen solche Berechnungen als geprüfte Wohnflächenexperten mit Siegel selbst an.