Vollständige Unterlagen sind der wichtigste Hebel für einen schnellen, sicheren Verkauf zum besten Preis: Käufer und finanzierende Banken entscheiden auf ihrer Basis. Fehlen Dokumente oder sind sie fehlerhaft, verzögert das den Notartermin, drückt den Preis — oder lässt die Bankfinanzierung des Käufers platzen. Hier finden Sie alle Unterlagen, geordnet nach Objektart, jeweils mit Zweck und Bezugsquelle. Auf Wunsch beschafft Vanholt die komplette Sammlung für Sie.
Grundlagen — für jede Immobilie
Diese Dokumente werden bei Haus, Wohnung und Grundstück gleichermaßen benötigt.
Aktueller Grundbuchauszug
Wozu dient das Dokument?
Weist Eigentum und alle Belastungen nach: Abteilung II (z. B. Wege- und Leitungsrechte, Wohnrechte, Nießbrauch), Abteilung III (Grundschulden/Hypotheken). Käufer, Notar und Bank verlangen ihn zwingend.
Wo bekomme ich es?
Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht (als Eigentümer oder mit berechtigtem Interesse). Sollte zum Verkauf nicht älter als 3–6 Monate sein.
Flurkarte / amtlicher Lageplan (Liegenschaftskarte)
Wozu dient das Dokument?
Zeigt exakte Grundstücksgrenzen, Lage, Zuschnitt und die angrenzende Bebauung — Grundlage für Käufer und Vermessung.
Wo bekomme ich es?
Kataster-/Vermessungsamt bzw. in Schleswig-Holstein das Landesamt für Vermessung und Geoinformation (LVermGeo SH); teils online bestellbar.
Bauzeichnungen: Grundrisse, Ansichten & Schnitte
Wozu dient das Dokument?
Käufer und Bank müssen Räume, Flächen, Geschosse und den genehmigten Zustand nachvollziehen können. Grundrisse sind für das Exposé und die Finanzierung unverzichtbar.
Wo bekomme ich es?
Aus Ihrer Bauakte — Einsicht/Kopie beim Bauordnungsamt (Bauaktenarchiv) der Gemeinde/des Kreises, alternativ vom Architekten.
Baubeschreibung
Wozu dient das Dokument?
Dokumentiert Bauweise, verwendete Materialien und Ausstattung — belegt Qualität und Zustand für Käufer und Wertermittlung.
Wo bekomme ich es?
Aus den ursprünglichen Bauunterlagen / Bauakte, vom Bauträger oder Architekten.
Wohn- und Nutzflächenberechnung
Wozu dient das Dokument?
Die Flächenangabe ist preisbildend und haftungsrelevant: Falschangaben können zu Minderung oder Schadensersatz führen. Berechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV).
Wo bekomme ich es?
Aus den Bauunterlagen; bei Unklarheit neu berechnen lassen (Architekt/Sachverständiger).
Baugenehmigung & behördliche Bescheide
Wozu dient das Dokument?
Belegen, dass das Gebäude (und spätere Anbauten) genehmigt sind. Nicht genehmigte „Schwarzbauten" sind ein erhebliches Verkaufsrisiko.
Wo bekomme ich es?
Bauaufsichts-/Bauordnungsamt; liegen meist der Bauakte bei.
Energieausweis (gültig)
Wozu dient das Dokument?
Gesetzlich vorgeschrieben (GEG): muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und im Inserat angegeben werden. Fehlen ist bußgeldbewehrt. Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, 10 Jahre gültig.
Wo bekomme ich es?
Von qualifizierten Ausstellern (Energieberater, berechtigte Fachleute); Vanholt vermittelt auf Wunsch.
Nachweis der Wohngebäudeversicherung
Wozu dient das Dokument?
Der Käufer tritt kraft Gesetzes in die bestehende Gebäudeversicherung ein (§ 95 VVG) und will den Deckungsumfang kennen. Nachweis über bestehenden Schutz.
Wo bekomme ich es?
Von Ihrem Gebäudeversicherer (aktuelle Police / Versicherungsbestätigung).
Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
Wozu dient das Dokument?
Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen (z. B. Abstands- oder Zuwegungslasten), die nicht im Grundbuch stehen, aber das Grundstück belasten.
Wo bekomme ich es?
Bauaufsichtsamt (in SH werden Baulasten dort geführt).
Grundsteuerbescheid & Grundbesitzabgaben
Wozu dient das Dokument?
Weist die laufenden öffentlichen Kosten aus, die der Käufer kalkuliert.
Wo bekomme ich es?
Gemeinde / Finanzamt (aktueller Bescheid).
Nachweise zu Modernisierung & Instandhaltung
Wozu dient das Dokument?
Handwerkerrechnungen, Wartungsnachweise (Heizung, Dach, Fenster) belegen Zustand und Wertsteigerung und schaffen Vertrauen.
Wo bekomme ich es?
Eigene Unterlagen; ggf. Rechnungen bei den ausführenden Betrieben nachfordern.
Zusätzlich bei Eigentumswohnungen (WEG)
Beim Verkauf einer Wohnung im Wohnungseigentum kommen die WEG-Unterlagen hinzu — Käufer und Bank prüfen sie besonders genau.
Teilungserklärung inkl. Aufteilungsplan
Wozu dient das Dokument?
Das „Grundgesetz" der Eigentümergemeinschaft: legt Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Miteigentumsanteile und Sondernutzungsrechte fest.
Wo bekomme ich es?
Verwalter, Notar (Urkunde) oder Grundbuchamt.
Nachträge / Ergänzungen zur Teilungserklärung
Wozu dient das Dokument?
Spätere Änderungsvereinbarungen verändern Rechte und Pflichten — nur mit allen Nachträgen ist der Stand vollständig.
Wo bekomme ich es?
Verwalter oder Grundbuchamt.
Gemeinschaftsordnung
Wozu dient das Dokument?
Regelt das Zusammenleben, Stimmrechte und Kostenverteilung; meist Bestandteil der Teilungserklärung.
Wo bekomme ich es?
Verwalter / Teilungserklärung.
Protokolle der Eigentümerversammlungen (letzte 3 Jahre)
Wozu dient das Dokument?
Zeigen beschlossene und geplante Maßnahmen, Streitpunkte und drohende Sonderumlagen — für Käufer besonders aufschlussreich.
Wo bekomme ich es?
Hausverwaltung.
Beschluss-Sammlung
Wozu dient das Dokument?
Fortlaufende Sammlung aller gültigen Beschlüsse (nach WEG vorgeschrieben) — verbindlicher Überblick über die Rechtslage.
Wo bekomme ich es?
Hausverwaltung.
Wirtschaftsplan & Jahresabrechnungen (Hausgeld)
Wozu dient das Dokument?
Belegen Höhe des Hausgeldes und die laufenden Bewirtschaftungskosten der Wohnung.
Wo bekomme ich es?
Hausverwaltung.
Nachweis der Instandhaltungsrücklage
Wozu dient das Dokument?
Höhe der Rücklage beeinflusst Wert und Finanzierung: eine gut gefüllte Rücklage senkt das Risiko künftiger Sonderumlagen.
Wo bekomme ich es?
Hausverwaltung.
Verwaltervertrag
Wozu dient das Dokument?
Zeigt Konditionen und Umfang der Verwaltung, in die der Käufer eintritt.
Wo bekomme ich es?
Hausverwaltung.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Wozu dient das Dokument?
Bestätigt, dass die Wohnung baulich in sich abgeschlossen ist — Voraussetzung für Sondereigentum.
Wo bekomme ich es?
Bauamt (liegt meist der Teilungserklärung bei).
Zusätzlich bei vermieteten Objekten
Mietverträge inkl. Nachträgen & Mieterhöhungen
Wozu dient das Dokument?
„Kauf bricht nicht Miete": Der Käufer übernimmt die bestehenden Mietverhältnisse und muss deren Konditionen kennen.
Wo bekomme ich es?
Eigene Unterlagen.
Betriebskostenabrechnungen & Kautionsnachweise
Wozu dient das Dokument?
Belegen Nebenkostenpraxis und hinterlegte Kautionen, die auf den Käufer übergehen.
Wo bekomme ich es?
Eigene Unterlagen / bisherige Abrechnungen.
Mieterliste / Aufstellung der Mieteinnahmen
Wozu dient das Dokument?
Grundlage für die Rendite- und Kaufpreisberechnung des Investors.
Wo bekomme ich es?
Eigene Aufstellung.
So gehen Sie am besten vor
- Früh beginnen: Grundbuchauszug und Bauakten-Einsicht brauchen oft Vorlauf.
- Vollständigkeit vor Vermarktungsstart herstellen — das verhindert Verzögerungen im Notartermin.
- Energieausweis rechtzeitig besorgen, da er ab der ersten Besichtigung vorliegen muss.
- Bei Eigentumswohnungen frühzeitig die Hausverwaltung anschreiben — die Beschaffung dauert dort erfahrungsgemäß am längsten.
Vanholt übernimmt auf Wunsch die vollständige Unterlagenbeschaffung: Wir fordern Dokumente bei Ämtern und Verwaltung an, prüfen sie auf Vollständigkeit und Plausibilität und stellen ein verkaufsfertiges Objektpaket zusammen.
Wir beschaffen Ihre Verkaufsunterlagen
Sparen Sie sich den Behördengang: Vanholt fordert alle Dokumente an, prüft sie und macht Ihre Immobilie verkaufsfertig. Starten Sie mit einer kostenlosen Bewertung.
Kurz beantwortet.
Der Energieausweis: Er muss laut Gebäudeenergiegesetz spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und im Inserat mit Kennwerten angegeben werden. Ein Verstoß kann mit Bußgeld geahndet werden.
Als Eigentümer können Sie beim Bauordnungsamt Einsicht in die Bauakte nehmen und Kopien der Grundrisse, Ansichten und Schnitte anfordern. Alternativ liegen sie beim planenden Architekten vor.
Nein. Genau das übernimmt Vanholt für Sie: Wir beschaffen fehlende Dokumente bei Ämtern und Hausverwaltung, prüfen sie und erstellen ein vollständiges, verkaufsfertiges Objektpaket.
Für den Verkauf sollte er nicht älter als etwa drei bis sechs Monate sein, damit Notar und finanzierende Bank den aktuellen Stand von Eigentum und Belastungen sehen.
Weiterführende Ratgeber
