Ohne Notar geht in Deutschland keine Immobilie über. Was er tut, was er nicht tut, was er kostet — und warum die Wahl in der Praxis fast immer beim Käufer liegt.
In Deutschland wechselt keine Immobilie den Eigentümer ohne notarielle Beurkundung. Das steht so im Bürgerlichen Gesetzbuch und hat einen guten Grund: Bei Summen dieser Größenordnung soll niemand aus dem Bauch heraus unterschreiben. Der Notar ist dabei kein Anwalt einer Seite, sondern zur Neutralität verpflichtet — er berät Käufer und Verkäufer gleichermaßen.
Was der Notar tatsächlich tut
Er entwirft den Kaufvertrag, prüft das Grundbuch, verliest den Vertrag vollständig im Beurkundungstermin und beantwortet Fragen. Danach übernimmt er die Abwicklung: Er trägt die Auflassungsvormerkung ein, holt die nötigen Genehmigungen und Löschungsbewilligungen ein, teilt mit, wann der Kaufpreis fällig ist, und veranlasst am Ende die Eigentumsumschreibung.
Was er nicht tut: den Preis verhandeln, die Immobilie bewerten, Baumängel prüfen oder steuerlich beraten. Er beurkundet, was die Parteien vereinbart haben — nicht, was für eine Seite günstig wäre.
Wer sucht den Notar aus?
Gesetzlich ist das offen; beide Seiten können vorschlagen. In der Praxis wählt fast immer der Käufer, weil er die Notarkosten trägt. Der Verkäufer zahlt nur die Kosten für die Löschung eigener Grundschulden. Wichtig zu wissen: Weil der Notar zur Neutralität verpflichtet ist, entsteht dem Verkäufer daraus kein Nachteil — anders als viele befürchten.
Was es kostet
Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt und für alle Notare identisch — Preisvergleiche bringen also nichts. Als Faustregel gelten 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuchamt zusammen. Bei 400.000 Euro sind das grob 6.000 bis 8.000 Euro. Wird eine Finanzierung eingetragen, kommt die Grundschuldbestellung dazu.
Wie lange es dauert
Vom ersten Kontakt bis zur Beurkundung vergehen üblicherweise zwei bis vier Wochen: Der Notar braucht Zeit für den Entwurf, und dem Käufer stehen bei Verbraucherverträgen zwei Wochen Bedenkzeit zwischen Entwurf und Termin zu. Diese Frist lässt sich nicht abkürzen — planen Sie sie ein, statt sich davon überraschen zu lassen.
Nach der Beurkundung dauert es meist weitere vier bis acht Wochen bis zur Kaufpreisfälligkeit und danach nochmals einige Wochen bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Wer zu einem festen Termin ausziehen muss, sollte das früh sagen.
Notariate in Ihrer Nähe
Wir führen ein Verzeichnis von Notariaten in unseren Regionen, die Immobilienkaufverträge beurkunden. Zum Dienstleister-Verzeichnis — nach Gebiet sortiert, unabhängig ausgewählt und ohne bezahlte Einträge.
Woran Sie ein gutes Notariat erkennen
Nicht am Preis — der ist gesetzlich festgelegt. Achten Sie stattdessen auf Erreichbarkeit und Verständlichkeit: Ein gutes Notariat schickt den Entwurf rechtzeitig, ist für Rückfragen ansprechbar und erklärt im Termin so, dass beide Seiten verstehen, was sie unterschreiben. Fragen Sie ruhig vorab, wie schnell ein Entwurf möglich ist — daran merken Sie, wie ausgelastet die Kanzlei gerade ist.
Was Sie zum Termin mitbringen
Gültiger Ausweis, Steuer-Identifikationsnummer und Ihre Bankverbindung. Als Verkäufer außerdem alles, was zur Immobilie gehört und dem Notar noch nicht vorliegt: Grundbuchauszug, Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen, Energieausweis und Angaben zu Belastungen. Je vollständiger die Unterlagen vorab beim Notariat liegen, desto reibungsloser läuft der Termin.
