Eigenkapital, Tilgung, Zinsbindung – wer die Bausteine einer soliden Finanzierung versteht, kauft sicherer und günstiger. Ein Leitfaden für angehende Eigentümer.
Die Finanzierung ist das Fundament jedes Immobilienkaufs. Wer ihre Mechanik versteht, vermeidet teure Fehler und tritt bei Banken und Verkäufern souverän auf. Diese Grundlagen sollten Sie kennen, bevor Sie ernsthaft suchen.
Eigenkapital: Wie viel sollte es sein?
Als Faustregel gilt: Mindestens die Kaufnebenkosten – also Grunderwerbsteuer, Notar und gegebenenfalls Maklerprovision, zusammen rund 10 bis 15 Prozent – sollten aus Eigenkapital gedeckt sein. Empfehlenswert sind 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Je mehr Eigenkapital, desto besser die Zinskonditionen und desto geringer das Risiko.
Die Stellschrauben der Finanzierung
- Sollzins & effektiver Jahreszins: der effektive Zins enthält alle Kosten und ist die einzige faire Vergleichsgröße
- Tilgung: anfänglich mindestens 2 Prozent, besser 3 Prozent – höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit deutlich
- Zinsbindung: 10, 15 oder 20 Jahre – in Niedrigzinsphasen sichert eine lange Bindung günstige Konditionen
- Sondertilgungsrecht: erlaubt zusätzliche Rückzahlungen ohne Strafgebühr – schafft Flexibilität
Die monatliche Belastung realistisch kalkulieren
Die Rate sollte dauerhaft tragbar sein – auch bei unvorhergesehenen Ereignissen. Als Orientierung gilt, dass die Wohnkosten nicht mehr als rund 35 Prozent des Nettohaushaltseinkommens ausmachen sollten. Kalkulieren Sie außerdem Rücklagen für Instandhaltung ein, denn als Eigentümer tragen Sie Reparaturen selbst.
Die Anschlussfinanzierung nicht vergessen
Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt meist eine Restschuld, die neu finanziert werden muss. Wer steigende Zinsen fürchtet, kann sich mit einem Forward-Darlehen schon Jahre im Voraus heutige Konditionen sichern. Beginnen Sie spätestens drei Jahre vor Ablauf mit der Planung.
Holen Sie immer mehrere Finanzierungsangebote ein – die Konditionsunterschiede zwischen Banken summieren sich über die Laufzeit schnell auf einen fünfstelligen Betrag. Eine Finanzierungszusage in der Tasche macht Sie zudem zum bevorzugten Käufer.
