Eine realistische Preiseinschätzung ist der erste und wichtigste Schritt beim Verkauf. Erfahren Sie, welche Faktoren den Marktwert Ihrer Immobilie bestimmen, wie die drei anerkannten Verfahren funktionieren – und wie Profis vorgehen.
Die Immobilienbewertung ist der entscheidende Hebel für einen erfolgreichen Verkauf. Eine zu hohe Preisvorstellung schreckt Interessenten ab und lässt Ihr Objekt am Markt „verbrennen": Nach Wochen ohne Anfragen folgen sichtbare Preisnachlässe, die am Ende oft unter dem realistischen Marktwert landen. Ein zu niedriger Preis verschenkt dagegen bares Geld. Beides vermeiden Sie nur mit einer fundierten, nachvollziehbaren Wertermittlung.
Schematische Darstellung mit Beispielzahlen. Wo der Korridor für Ihre Immobilie liegt, zeigt nur eine Bewertung mit echten Marktdaten.
Marktwert, Verkehrswert, Angebotspreis: Was ist was?
Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist in § 194 Baugesetzbuch definiert: Er entspricht dem Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Er ist also kein Wunsch und kein Bauchgefühl, sondern eine nachvollziehbare Größe.
Der Angebotspreis ist dagegen eine strategische Entscheidung: der Preis, mit dem Sie an den Markt gehen. Er orientiert sich am Marktwert, berücksichtigt aber auch Nachfrage, Verhandlungsspielraum und Ihre Ziele. Und der Kaufpreis ist am Ende das, was tatsächlich im notariellen Vertrag steht.
Die sechs Faktoren, die den Wert bestimmen
Der Wert einer Immobilie ergibt sich aus dem Zusammenspiel vieler Faktoren. Ein erfahrener Makler gewichtet sie im Kontext des lokalen Marktes. Wie unterschiedlich zwei Immobilien dabei abschneiden können, zeigt das Beispiel:
Vereinfachte, beispielhafte Profile zur Veranschaulichung. Sie ersetzen keine Bewertung: In der Praxis werden die Faktoren nicht addiert, sondern über die Bewertungsverfahren und echte Vergleichspreise abgebildet.
Die drei anerkannten Bewertungsverfahren
In Deutschland regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) drei normierte Verfahren. Welches zum Einsatz kommt, hängt davon ab, wie Immobilien dieser Art am Markt gehandelt werden: nach Vergleichspreisen, nach ihrem Ertrag oder nach ihrer Substanz.
Vergleichswert
Der Wert leitet sich aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte ab, etwa aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse. Unterschiede bei Lage, Größe oder Zustand werden über Zu- und Abschläge angepasst.
Typisch für: Eigentumswohnungen, Reihen- und Doppelhäuser, unbebaute Grundstücke.
Ertragswert
Grundlage sind die nachhaltig erzielbaren Mieten. Davon werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Der Reinertrag wird über die Restnutzungsdauer und den Liegenschaftszinssatz in einen Wert übersetzt, dazu kommt der Bodenwert.
Typisch für: vermietete Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbe.
Sachwert
Hier zählt die Substanz: Bodenwert plus die Herstellungskosten der Gebäude, gemindert um die Alterswertminderung. Über einen Sachwertfaktor wird das Ergebnis an das tatsächliche Marktgeschehen angepasst.
Typisch für: selbst genutzte, freistehende Einfamilienhäuser ohne ausreichende Vergleichspreise.
Welches Verfahren passt zu welcher Immobilie?
| Objektart | Vergleich | Ertrag | Sach |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung | |||
| Reihen- / Doppelhaus | |||
| Freistehendes Einfamilienhaus | |||
| Vermietetes Mehrfamilienhaus | |||
| Gewerbe / Wohn- und Geschäftshaus | |||
| Unbebautes Grundstück |
Übliche Zuordnung in der Praxis. Im Einzelfall entscheidet die Datenlage, oft werden zwei Verfahren gegeneinander geprüft.
So läuft eine professionelle Bewertung ab
Eine belastbare Einschätzung entsteht nicht am Schreibtisch allein. Sie verbindet Unterlagen, den Eindruck vor Ort und echte Marktdaten:
Wir klären Anlass und Ziel: Verkauf, Erbe, Scheidung, Finanzierung oder einfach Klarheit. Der Anlass bestimmt, welche Art von Bewertung Sie brauchen.
Grundbuch, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei Wohnungen Teilungserklärung und Protokolle. Lücken erkennen wir früh.
Zustand, Ausstattung, Modernisierungen, Grundriss, Licht, Umfeld. Hier zeigt sich, was kein Online-Rechner sieht.
Vergleichbare tatsächliche Verkäufe, Bodenrichtwert, je nach Objekt Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren, dazu die aktuelle Nachfrage in Ihrer Lage.
Sie erhalten eine nachvollziehbare Einschätzung mit Begründung und eine Empfehlung, mit welchem Angebotspreis Sie an den Markt gehen.
Online-Rechner oder Bewertung vor Ort?
Online-Bewertungsrechner liefern eine grobe erste Orientierung. Sie basieren aber auf Durchschnittswerten und kennen die Besonderheiten Ihres Objekts nicht: den charmanten Altbau-Stuck ebenso wenig wie den Bahnlärm in der zweiten Reihe.
Online-Rechner
- •Schnelle erste Orientierung
- •Rechnet mit Durchschnittswerten der Region
- •Kennt Zustand und Modernisierungen nicht
- •Sieht weder Grundriss noch Licht noch Umfeld
- •Kann von Ihrer Immobilie deutlich abweichen
Bewertung vor Ort
- Besichtigung durch einen Makler aus Ihrer Region
- Echte Vergleichsverkäufe statt Inseratpreise
- Zustand, Grundriss und Lage im Detail
- Passendes Verfahren je nach Objektart
- Nachvollziehbares Ergebnis mit Preisstrategie
Fünf typische Fehler bei der Wertermittlung
Der emotionale Wert, die Erinnerungen, die investierte Arbeit: Käufer zahlen dafür nichts. Wer mit einer Wunschzahl beginnt, verliert die Objektivität.
Inseratpreise in Portalen sind Wünsche von Verkäufern, keine erzielten Preise. Belastbar sind tatsächlich gezahlte Kaufpreise.
Eine neue Küche für 30.000 € steigert den Wert selten um 30.000 €. Entscheidend ist, was der Markt für die Maßnahme bezahlt.
Algorithmen kennen Durchschnittswerte, aber nicht Ihren Grundriss, den Zustand oder die Lage in der zweiten Reihe.
Ein zu hoch angesetzter Wert gewinnt vielleicht den Auftrag, verkauft aber nicht. Am Ende folgen Preissenkungen und lange Standzeiten.
Checkliste: Diese Unterlagen braucht die Bewertung
Je vollständiger die Unterlagen, desto genauer die Einschätzung, und desto schneller geht es später beim Verkauf. Haken Sie ab, was Sie schon haben:
Noch nichts abgehakt.
Für jede Immobilie
Zusätzlich bei Eigentumswohnungen
Zusätzlich bei Vermietung
Ihre Auswahl wird nicht gespeichert. Fehlt etwas? Viele Unterlagen besorgen wir im Rahmen der Vermarktung für Sie. Mehr dazu im Ratgeber Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Makler-Einschätzung oder Verkehrswertgutachten?
Für einen Verkauf genügt in aller Regel eine fundierte Marktpreiseinschätzung durch einen erfahrenen Makler: Sie ist praxisnah, kennt die aktuelle Nachfrage und mündet direkt in eine Preisstrategie. Ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen ist dagegen dann sinnvoll, wenn ein formaler Nachweis gebraucht wird, zum Beispiel gegenüber Gericht oder Finanzamt, bei Erbauseinandersetzungen oder bei einer Scheidung. Es ist deutlich aufwendiger und kostet entsprechend.
Holen Sie Ihre Bewertung ein, bevor Sie über einen Preis nachdenken, nicht umgekehrt. Wer mit einer Wunschvorstellung startet, verliert die nötige Objektivität und sucht sich unbewusst den Makler, der die höchste Zahl nennt.
Unser Versprechen: Ehrliche Bewertung ohne Wunschpreis
Fundiert mit Sachverstand.
