Wer eine Immobilie zu früh verkauft, zahlt unter Umständen Steuern auf den Gewinn. Wie die Zehnjahresfrist funktioniert und wann der Verkauf steuerfrei bleibt.
Beim Verkauf einer Immobilie kann auf den erzielten Gewinn Einkommensteuer anfallen – die sogenannte Spekulationssteuer. Sie betrifft vor allem Kapitalanleger und vermietete Objekte. Mit dem richtigen Wissen lässt sie sich in vielen Fällen vollständig vermeiden.
Die Zehnjahresfrist
Grundregel: Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge. Wer innerhalb dieser Frist verkauft, muss den Gewinn mit seinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern.
Die wichtige Ausnahme: Eigennutzung
Selbst genutzte Immobilien sind privilegiert. Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn die Immobilie
- im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst bewohnt wurde, oder
- durchgehend seit Anschaffung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde
Dabei zählt das Kalenderjahr – es genügt also unter Umständen ein Zeitraum von gut zwei Jahren, wenn er die richtigen Jahreswechsel umfasst.
So berechnet sich der Gewinn
Der steuerpflichtige Gewinn ist die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten, vermindert um Verkaufsnebenkosten und in Anspruch genommene Abschreibungen. Wer in Modernisierungen investiert hat, kann diese unter Umständen gewinnmindernd geltend machen.
Die Spekulationssteuer ist ein klassischer Fall, in dem ein paar Monate Geduld viele tausend Euro sparen können. Prüfen Sie vor jedem Verkauf gemeinsam mit Ihrem Steuerberater, ob sich ein Aufschieben bis zum Ablauf der Frist lohnt.
