Warum die Wohnfläche wichtig ist

„Unser Haus hat 150 Quadratmeter. Das stand damals so im Exposé.“

Ein Satz, den viele Eigentümer so oder so ähnlich sagen. Die Wohnfläche wurde einfach beim Kauf übernommen und seitdem nie wieder angefasst. Warum auch? Das Haus steht ja noch am selben Platz und ist sicherlich nicht eingelaufen. Eine ähnliche Wohnflächenangabe findet sich in der Police der Wohngebäudeversicherung – diese ist zwar geringer als die Wohnfläche im Exposé, aber das ist ja bestimmt nicht so schlimm. Oder doch?

Dass eine Immobilie zwei, drei oder sogar vier verschiedene Angaben zur Wohnfläche hat, ist keine Seltenheit. Eine Zahl steht in der Teilungserklärung der Wohnung, eine andere im Verkaufs-Exposé und noch eine andere im Mietvertrag. Eine Angabe wurde der Wohngebäudeversicherung genannt und wiederum eine andere Wohnfläche für die Grundsteuer (je nach Bundesland wurde im Zuge der Grundsteuerreform die Wohnfläche zur Grundlage der Berechnung genommen). Wundert es jemanden, dass in der Nebenkostenabrechnung der Hausverwaltung vielleicht noch eine andere Wohnfläche auftaucht?!

Bis hierhin hat noch niemand nachträglich das Dachgeschoss ausgebaut, im Keller ein Gästezimmer errichtet, einen Wintergarten angebaut oder die Terrasse vergrößert. Welche Wohnfläche stimmt denn nun, und ist das alles genehmigt, was dort als Wohnfläche bezeichnet wird? Man sollte die Antwort kennen, bevor man die Immobilie inseriert, kauft oder mietet.

Viele Wohnflächen sind falsch

Die Wohnfläche gehört neben dem Preis zu den ersten Angaben, auf die Kauf- und Mietinteressenten schauen. Sie suchen nach dem passenden Platzangebot und vergleichen Objekte online miteinander, lange bevor jemand das Haus betreten hat. Wenn die eigene Immobilie beispielsweise tatsächlich „nur“ 143 Quadratmeter Wohnfläche hat und in einem Immobilienportal bei der Suche nach „ab 150 Quadratmetern“ nicht angezeigt würde, wird gerne mal ein „zirka 150 m²“ in das Inserat geschrieben. Schummeln im Zuge der Auffindbarkeit. Und dann? Wenn jemand zuschlägt, bleibt die Wohnfläche einfach so groß, wie sie inseriert wurde. Somit kommen wir zum ersten Satz in diesem Beitrag.

Ob dort tatsächlich 150 Quadratmeter Wohnfläche vorhanden sind oder ob das wohnlich eingerichtete Dachgeschoss zwar in der Summe steckt, aber gar nicht zulässig ist, sieht man in der Regel weder auf den Fotos noch bei der Besichtigung. Das sind Angaben, die ein Profi überprüfen sollte.

Unterschiedliche Studien und Untersuchungen zeigen seit Jahren ein eindeutiges Bild: Eine Vielzahl von Wohnflächen ist falsch berechnet und stimmt nicht mit der Realität überein.

Anteil falsch berechneter Flächen, Angaben und Quellen wie vom Autor genannt.

Das Haus ist unverändert – die Angabe kann trotzdem falsch sein

„Aber die Räume sind doch alle da!“ Das stimmt. Bei der Wohnflächenberechnung geht es aber nicht darum, ob eine Fläche existiert oder ob man dort ein Sofa hinstellen kann. Entscheidend ist, welche Flächen nach dem angewendeten Regelwerk überhaupt zur Wohnfläche gehören und mit welchem Anteil sie angerechnet werden. In aller Regel ist das heute die Wohnflächenverordnung, kurz WoFlV.

Nehmen wir eine Dachgeschosswohnung. Die Fläche unter der Dachschräge ist für einen niedrigen Einbauschrank sicher praktisch. Hat der Raum dort aber weniger als einen Meter lichte Höhe, zählt sie gar nicht zur Wohnfläche. Zwischen einem und zwei Metern wird die Hälfte angerechnet, erst ab zwei Metern die volle Fläche. Die Fläche des Fußbodens bleibt dieselbe, aber nicht jeder Quadratmeter Boden ist ein Quadratmeter Wohnfläche.

Noch häufiger sehe ich Fehler bei Balkonen, Loggien und Terrassen. Wer hat das nicht schon einmal so gesehen: Das Wohnzimmer wird zu 100 Prozent angesetzt, die Terrasse davor pauschal zu 50 Prozent. In der Wohnflächenverordnung steht aber, dass diese Flächen in der Regel zu einem Viertel angerechnet werden und nur dann, wenn sie eine höherwertige Nutzung und Ausstattung aufweisen, bis maximal zur Hälfte angerechnet werden dürfen. „In der Regel“ bedeutet im juristischen Sinne „grundsätzlich“, und die Hälfte ist die Obergrenze für begründete Ausnahmen. Sie ist kein Wert, den man sich nach Belieben aussucht, nur weil die Nachbarn es auch so gemacht haben.

Ein Bett macht aus einem Keller noch kein Schlafzimmer

Richtig spannend wird es, wenn Räume nachträglich anders genutzt werden. Im ehemaligen Kellerraum steht heute ein Doppelbett, und ein Teil der Familie ist kurzerhand ins Untergeschoss umgezogen, sei es der Teenager oder die Eltern. Die Familie nennt es Jugendzimmer oder Schlafzimmer und nutzt es auch so. Ob der Raum aber als Aufenthaltsraum genehmigt ist oder genehmigt werden könnte und ob seine Fläche zur Wohnfläche zählt, ist damit nicht beantwortet.

Zubehörräume wie Keller zählen nach der Wohnflächenverordnung grundsätzlich nicht zur Wohnfläche. Ausgeschlossen sind außerdem Räume, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder nicht genügen. Nur weil ich es umbauen oder umnutzen kann, heißt das nicht, dass man es auch darf. Umgekehrt wäre die Aussage „Im Untergeschoss kann nie Wohnfläche sein“ zu pauschal. Auf der Talseite eines am Hang gelegenen Hauses kann ein Raum mit ausreichender Raumhöhe und bodentiefen Fenstern durchaus genehmigungsfähig sein. Maßgeblich ist die konkrete landesbaurechtliche Vorgabe und nicht allein die Lage im Geschoss.

Dasselbe gilt für den Dachboden. Ich habe es schon erlebt, dass dort oben ein komplettes Elternschlafzimmer samt Bad eingebaut wurde, erreichbar über eine Wechselstufentreppe (Raumspartreppe), die im Volksmund auch Sambatreppe genannt wird. Eine Baugenehmigung gab es hierfür nie. Eine solche Raumspartreppe erfüllt regelmäßig nicht die Anforderungen an eine notwendige Treppe nach Landesbaurecht, und ohne die ist dort oben keine Wohnfläche, egal wie die Fläche ausgebaut ist. Da ändert auch ein vermeintlicher Bestandsschutz nichts, nur weil der Dachboden schon seit Langem so genutzt wird. Die Fläche zählt dann nicht zur Wohnfläche.

Wer sein Haus über viele Jahre selbst bewohnt, unterscheidet im Alltag selten zwischen genehmigter Nutzung und tatsächlicher Verwendung. Beim Verkauf oder der Vermietung wird diese Unterscheidung dann aber wichtig. Aus dem „Keller“ im alten Bauplan wird nicht dadurch ein „Schlafzimmer“, dass es im neuen Exposé so beschriftet wurde. Auch eine zum Jugendzimmer umgebaute Garage hat im Übrigen keine Wohnfläche, selbst wenn sie seit vielen Jahren so genutzt wird. Es gilt die ursprünglich genehmigte Nutzung und nicht die gelebte. Fehlt die Baugenehmigung, ist es schlichtweg eine illegale Nutzung.

Ein paar Quadratmeter können viel Geld bedeuten

Die Wohnfläche fließt in die Einschätzung des Werts ein und in den Vergleich mit anderen Angeboten. Eine Wohnung für 400.000 Euro mit angegebenen 100 Quadratmetern Wohnfläche kostet rechnerisch 4.000 Euro je Quadratmeter. Hat sie tatsächlich nur 90 Quadratmeter, „fehlen“ rund 40.000 Euro an Wohnfläche.

Natürlich lässt sich der Wert einer Immobilie nicht durch Wohnfläche mal Quadratmeterpreis bestimmen. Die kleinere Wohnung in guter Lage kann teurer sein als die größere Immobilie am Ortsrand. Trotzdem muss die Fläche stimmen.

Dabei geht es nicht immer um nach oben „korrigierte“ Wohnflächen. Manchmal werden anrechenbare Flächen schlicht übersehen oder Abzüge gemacht, die in der Wohnflächenverordnung gar nicht vorgesehen sind. Dann wird eine Immobilie kleiner angeboten, als sie ist. Damit keine Fläche „übersehen“ und nicht aus Unwissenheit zu viel Wohnfläche angegeben wird, sollte ein Profi die Wohnfläche berechnen. Das liegt im Interesse aller Beteiligten – inklusive des Immobilienmaklers.

Spätestens die Bank fragt nach

Solange Eigentümer und Interessent sich über die Wohnfläche einig sind, fällt eine falsche Fläche oft gar nicht auf. Das ändert sich, sobald die Finanzierung beantragt wird. Die Bank will den Verkauf nicht behindern. Sie muss aber beurteilen, ob die Immobilie den Kredit ausreichend absichert und welchen Wert sie bei einer späteren Verwertung voraussichtlich erzielt. Neben der Bonität des Käufers ist deshalb auch der Wert des Objekts wichtig. Im Vergleich mit anderen Objekten ist die Wohnfläche ein wesentliches Merkmal, und bei vermieteten Objekten fließt die vermietbare Fläche in die Ertragsbetrachtung ein.

Wird jetzt bei der Finanzierung eine falsche Wohnfläche festgestellt, ist das für den Verkäufer ein ausgesprochen unangenehmer Zeitpunkt. Er hat sich mit dem potenziellen Käufer ja bereits auf den Preis geeinigt und mit dem Kaufpreis vielleicht schon eigene Pläne gemacht. Beim Käufer entstehen Zweifel: Wenn nicht einmal die Wohnfläche stimmt, wie verlässlich sind dann die übrigen Angaben? Diese Diskussion lässt sich nicht immer vermeiden. Man kann sie aber meist viel früher führen, bevor Erwartungen entstanden sind und ein Notartermin im Raum steht.

Warum der Makler das vor dem Verkaufsstart ansprechen sollte

Ein Makler muss nicht selbst zum Vermesser werden. Er sollte aber verstehen, was er verkauft oder vermietet, und Widersprüche in den Unterlagen erkennen. Wie zuvor erwähnt, stehen häufig falsche Wohnflächen in allen möglichen alten Unterlagen. Wer dann einfach eine der Zahlen ins Exposé übernimmt, nimmt ein unnötiges Haftungsrisiko in Kauf.

Der richtige Zeitpunkt für die Überprüfung der Wohnfläche ist die Objektaufnahme, also vor der Preisfindung. Spätestens dort sollte der Makler vorhandene Flächenangaben hinterfragen und Zweifel offen ansprechen. Eine fachkundige Prüfung kann ergeben, dass die vorhandene Berechnung weiter taugt oder korrigiert werden muss.

Das Haus muss niemandem wegen einer korrigierten Flächenangabe plötzlich weniger gefallen. Der Nutzen eines zusätzlichen Abstellraums bleibt, auch wenn er nicht zur Wohnfläche zählt. Entscheidend ist, dass der Käufer weiß, was er bekommt, und der Verkäufer weiß, was er anbietet. Deshalb gehört die Frage nach der richtigen Wohnfläche an den Anfang der Vermarktung.

Gastbeitrag · Wohnflächen-Akademie

Carsten Nessler

Mehr zur richtigen Wohnflächenberechnung, zu Kursen für Fachleute und Eigentümer finden Sie bei der Wohnflächen-Akademie.

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